L'acquisition d'un logement meublé neuf à Strasbourg offre de nombreux avantages fiscaux pour un particulier. Découvrons ensemble l'ensemble des points positifs de ce régime fiscal.
Les revenus tirés d'une location meublée à Strasbourg sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux modes d'imposition des loyers est à envisager. Le régime Micro-Bic s'appliquera, sur option, aux recettes locatives inférieurs à 72 600 € annuel. Les loyers profiteront alors d'un abattement de 50 % permettant de réduire l'impact fiscal.
En régime Micro-Bic, le montant de TVA immobilière sur les logements neufs ne sera pas récupérable.
Au-delà des 72 600 € par an, le régime d'imposition au Réel s'appliquera. L'ensemble des charges liées à la location viendront se déduire des loyers. Le statut de Location Meublée Non Professionnelle donne lieu à l'amortissement comptable du bien et de son mobilier. Cette dépréciation comptable est linéaire. Elle viendra également se déduire des loyers.
Le régime Réel donne accès au remboursement du montant de TVA immobilière, pour l'acquisition d'un logement neuf en résidence de services à Strasbourg.
En location meublée, le concours d'un comptable est attendu afin d'établir l'amortissement du bien et du mobilier. Ce professionnel pourra être rattaché à un Centre de Gestion Agréé. Sa participation représente une charge qui sera alors déductible des loyers.
Sur option du régime Réel, le propriétaire déduit l'ensemble des charges. Ces frais viennent se déduire les recettes locatives et permettent d'obtenir le résultat imposable. Nous retrouvons parmi les frais :
Investir dans une location meublée de seconde main n'est pas rare. Il sera conseillé aux investisseurs à la recherche de rentabilité immobilière immédiate. Souvent, le logement sera rattaché à une résidence de services. Le bien sera alors déjà loué et les loyers perçus sans différés. Le prix d'acquisition est réduit par rapport à un investissement neuf.
Les années d'exploitations précédentes permettront d'identifier le montant du loyer ainsi que les charges attachées. Le nouveau propriétaire pourra à son tour amortir comptablement le bien et en déduire sa dépréciation comptable.
Lors d'un investissement neuf en résidence de services à Strasbourg, 2 possibilités sont envisageables :
A retenir : avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard et LMNP sont cumulables dans le neuf.
Les plus-values en LMNP sont imposées en régime générale des plus-values immobilières.
Si le propriétaire du bien opte pour le régime Micro-Bic, le formulaire 2042 C PRO sera attendu en annexe. La télédéclaration permet de simplifier les démarches. Il suffira de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases 5ND à 5PJ. Les revenus et les loyers seront alors à mentionner au titre des location meublées.
Si le propriétaire du logement opte pour le régime Réel, 2 formulaires seront à compléter : la 2042 C PRO et le formulaire 2031-SD.