Le droit de propriété comprend 2 branches :
Le démembrement de propriété à Strasbourg consiste alors à réaliser
l'acquisition de la nue-propriété du bien immobilier et à laisser temporairement
l'usufruit à un opérateur. Les attributs du
logement sont donc partagés entre les deux parties : le nue-propriétaire et
l'usufruitier.
Le démembrement s'effectue toujours sur une période donnée et offre à l'investisseur immobilier
un
prix d'acquisition réduit par rapport à la même valeur en pleine-propriété. A l'issu de
la période de
démembrement (en général 15 à 17 ans), le nu-propriétaire devient
pleinement-propriétaire – sans
charges supplémentaires.
Avant toute chose, l'acquisition en nue-propriété permet d'investir dans un bien immobilier
neuf ou
ancien, avec un prix en dessous de celui du marché.
L'investissement en nue-propriété à Strasbourg est un rempart aux évolutions fiscales (ISF – IFI –
CSG
– CRDS – revenus fonciers – impôt sur la plus-value), aux variations des valeurs immobilières
et aux
gestions locatives. Investir dans un bien immobilier à Strasbourg en nue-propriétaire permet de
répondre à plusieurs objectifs :
Le grand avantage de l'investissement en nue-propriété à Strasbourg réside dans le prix du
logement.
En effet, l'investisseur n'acquiert pas la totalité du bien immobilier. Il investit uniquement dans une
fraction du logement, soit la nue-propriété. La valeur du logement sera alors calculée
uniquement
sur cette portion. La valeur d'acquisition en sera alors réduite. Cette décote peut représenter
jusqu'à
40 % du prix et correspond à la somme des loyers que le propriétaire aurait perçue, si le bien
immobilier à Strasbourg avait été loué par ses soins pendant toute la durée du démembrement. De
plus, le nu-propriétaire évite tout forme de fiscalité.
Une opération immobilière en nue-propriété à Strasbourg présentera alors un rendement autour des
5%.
L'investissement en nue-propriété à Strasbourg permet d'annuler les frais de gestion, puisqu'aucune
gestion locative ne sera attendue. Le nu-propriétaire ne s'expose donc pas à de potentiels
risques
locatifs.
Aucun entretien courant ou gros œuvre ne seront à la charge du nu-propriétaire. Ces pôles
incombent l'usufruiter. Celui-ci, de façon contractuelle, s'engage à tenir en bon état et à
remettre à neuf le bien et ses parties
communes, à l'extinction du démembrement.
La revente d'un bien en nue-propriété est liquide car elle peut s'opérer à tout
moment.
Enfin, un investissement en nue-propriété à Strasbourg présente l'avantage d'être neutre
fiscalement. Le propriétaire ne perçoit aucun loyer et n'augmente donc pas sa pression fiscale.
De
plus, le bien détenu n'entre pas dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La taxe
foncière est supportée par l'usufruitier durant toute la période du démembrement de propriété.
Les
intérêts d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers existants ou à venir. L'acquisition
de la
nue-propriétaire permet alors de créer un déficit foncier lors d'un investissement à
crédit. Enfin, ce
montage n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
L'investissement en nue-propriété à Strasbourg reste une opération immobilière fiscalement
transparente. Pendant toute la durée du démembrement, l'investisseur n'augmente pas
l'Impôt sur
la Fortune Immobilière (IFI) pendant au moins 15 ans. Si l'acquisition est réalisée via un
financement
bancaire, la valeur financée ne rentrera pas dans l'assiette taxable. Si cette acquisition est réalisée via
les liquidités, celles-ci viendront en déduction de l'IFI.
Outre l'impact fiscal et patrimonial, le propriétaire ne supporte aucune taxe foncière. Par
convention
temporaire, l'usufruitier s'acquittera de cette taxe et de toutes les charges liées à l'exploitation du
bien immobilier.
La valeur du bien immobilier profite d'une réduction correspond à l'ensemble des loyers versés à
l'usufruitier. Ce modèle offre de nouvelles opportunités immobilières. Le nu-propriétaire profite alors
d'un prix réduit de 35 à 45 % par rapport à la valeur du marché. Cette remise est nette de
prélèvements sociaux et d'imposition.
Comme le nu-propriétaire ne reçoit pas de loyers, celui-ci n'augmente pas son imposition sur le
revenu.
Cerise sur le gâteau, grâce au financement bancaire, le nu-propriétaire pourra déduire ses intérêts
d'emprunt des revenus fonciers existants ou à venir.
Le nu-propriétaire peut revendre son bien immobilier à tout moment et pour n'importe quelle
raison. Aucune contrepartie ne sera attendue et aucune reprise des différents avantages ne sera
appliquée.
La revente du bien est rapide. Le marché de la revente est en plein développement. De nombreux
investisseurs cherchent à vendre leur nue-propriétaire en cours de démembrement.
Tous les contribuables français peuvent investir en nue-propriété à Strasbourg. Si l'investisseur dispose de liquidités nécessaires, l'investissement en nue-propriété sera conseillé. Si l'investisseur souhaite financer l'acquisition immobilier par emprunt, sa surface financière devra présenter des revenus en conséquence. Le nu-propriétaire ne percevant aucun loyer durant toute la période du démembrement.
Les différents projets présentent des périodes de démembrement temporaire allant de 15 à 20 ans.
De 35 à 45 % de la valeur de pleine-propriété.
La répartition entre nue-propriété et usufruit correspond à un calcul simple. Ce pourcentage
représente l'ensemble des loyers nets qui auraient été versés au nu-propriétaire si,
celui-ci avait été
plein-propriétaire (s'il avait acheté directement le bien immobilier et loué en
direct).
La valeur de nue-propriété représente alors la valeur de pleine-propriété réduite de
l'ensemble des
loyers précédemment calculés.
Un ratio (%) peut être fait entre la valeur de nue-propriété et celle de l'usufruit. Cela
revient, pour le
nu-propriétaire, à encaisser l'intégralité des loyers (sans aucun risque locatif – ni
fiscalité) dès la
signature chez le notaire. Cette équivalence prendra alors la forme d'une décote du prix
d'acquisition.
C'est l'usufruitier qui perçoit l'ensemble des loyers pendant toute la durée du
démembrement.
Le nu-propriétaire profite d'un prix réduit, d'aucune gestion, aucune fiscalité
supplémentaire et
récupère à l'issu un bien immobilier à Strasbourg au prix du marché. Libre à lui de
l'habiter, le louer
ou le céder.
L'usufruitier est un bailleur institutionnel à « vocation sociale ». Il s'agit de
professionnels de la
gestion locative et de l'administration de biens et immeubles. Nous trouvons 2 catégories :
Pendant toute la durée du démembrement, l'usufruitier aura la charge de l'entretien courant et des gros travaux. Il s'agira d'une des conditions contractuelles. Il sera tenu de s'acquitter de l'ensemble des charges. A l'extinction de la période de démembrement, le bailleur sera tenu de rendre en bon état le bien immobilier.
Les programmes neufs à Strasbourg ou logements anciens à Strasbourg sont éligibles.
L'usufruitier s'acquittera de la taxe foncière et de toutes les charges.
Les biens immobiliers en nue-propriété à Strasbourg peuvent débuter à 55 000 € pour un studio.
En cas de transmission, l'assiette de calcul des droits de succession ou de donation sera réduite. En effet, seule la valeur de nue-propriété sera alors retenue et non la valeur de pleine-propriété. Cela en réduit donc l'impact fiscal.