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Immobilier Strasbourg : Tout savoir sur la Nue-Propriété à Strasbourg

Qu’est-ce-que le démembrement de propriété à Strasbourg

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Le droit de propriété comprend 2 branches :

  • L’usufruit, qui est la faculté à user du bien immobilier à Strasbourg (louer le bien, percevoir les loyers)
  • La nue-propriété, qui est la faculté de détention du bien immobilier à Strasbourg

Le démembrement de propriété à Strasbourg consiste alors à réaliser l’acquisition de la nue-propriété du bien immobilier et à laisser temporairement l’usufruit à un opérateur. Les attributs du logement sont donc partagés entre les deux parties : le nue-propriétaire et l’usufruitier.

Le démembrement s’effectue toujours sur une période donnée et offre à l’investisseur immobilier un prix d’acquisition réduit par rapport à la même valeur en pleine-propriété. A l’issu de la période de démembrement (en général 15 à 17 ans), le nu-propriétaire devient pleinement-propriétaire – sans charges supplémentaires.

Pourquoi investir en Nue-Propriété à Strasbourg ?

Avant toute chose, l’acquisition en nue-propriété permet d’investir dans un bien immobilier neuf ou ancien, avec un prix en dessous de celui du marché.

L’investissement en nue-propriété à Strasbourg est un rempart aux évolutions fiscales (ISF – IFI – CSG – CRDS – revenus fonciers – impôt sur la plus-value), aux variations des valeurs immobilières et aux gestions locatives. Investir dans un bien immobilier à Strasbourg en nue-propriétaire permet de répondre à plusieurs objectifs :

Investir en Nue-Propriété à Strasbourg :

Les avantages de l’investissement en Nue-Propriété à Strasbourg

Le grand avantage de l’investissement en nue-propriété à Strasbourg réside dans le prix du logement. En effet, l’investisseur n’acquiert pas la totalité du bien immobilier. Il investit uniquement dans une fraction du logement, soit la nue-propriété. La valeur du logement sera alors calculée uniquement sur cette portion. La valeur d’acquisition en sera alors réduite. Cette décote peut représenter jusqu’à 40 % du prix et correspond à la somme des loyers que le propriétaire aurait perçue, si le bien immobilier à Strasbourg avait été loué par ses soins pendant toute la durée du démembrement. De plus, le nu-propriétaire évite tout forme de fiscalité.

Une opération immobilière en nue-propriété à Strasbourg présentera alors un rendement autour des 5%.

L’investissement en nue-propriété à Strasbourg permet d’annuler les frais de gestion, puisqu’aucune gestion locative ne sera attendue. Le nu-propriétaire ne s’expose donc pas à de potentiels risques locatifs.

Aucun entretien courant ou gros œuvre ne seront à la charge du nu-propriétaire. Ces pôles incombent l’usufruiter. Celui-ci, de façon contractuelle, s’engage à tenir en bon état et à remettre à neuf le bien et ses parties communes, à l’extinction du démembrement.

La revente d’un bien en nue-propriété est liquide car elle peut s’opérer à tout moment.

Enfin, un investissement en nue-propriété à Strasbourg présente l’avantage d’être neutre fiscalement. Le propriétaire ne perçoit aucun loyer et n’augmente donc pas sa pression fiscale. De plus, le bien détenu n’entre pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La taxe foncière est supportée par l’usufruitier durant toute la période du démembrement de propriété. Les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers existants ou à venir. L’acquisition de la nue-propriétaire permet alors de créer un déficit foncier lors d’un investissement à crédit. Enfin, ce montage n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

La fiscalité d’un bien en Nue-Propriété à Strasbourg

L’investissement en nue-propriété à Strasbourg reste une opération immobilière fiscalement transparente. Pendant toute la durée du démembrement, l’investisseur n’augmente pas l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant au moins 15 ans. Si l’acquisition est réalisée via un financement bancaire, la valeur financée ne rentrera pas dans l’assiette taxable. Si cette acquisition est réalisée via les liquidités, celles-ci viendront en déduction de l’IFI.

Outre l’impact fiscal et patrimonial, le propriétaire ne supporte aucune taxe foncière. Par convention temporaire, l’usufruitier s’acquittera de cette taxe et de toutes les charges liées à l’exploitation du bien immobilier.

La valeur du bien immobilier profite d’une réduction correspond à l’ensemble des loyers versés à l’usufruitier. Ce modèle offre de nouvelles opportunités immobilières. Le nu-propriétaire profite alors d’un prix réduit de 35 à 45 % par rapport à la valeur du marché. Cette remise est nette de prélèvements sociaux et d’imposition.

Comme le nu-propriétaire ne reçoit pas de loyers, celui-ci n’augmente pas son imposition sur le revenu.

Cerise sur le gâteau, grâce au financement bancaire, le nu-propriétaire pourra déduire ses intérêts d’emprunt des revenus fonciers existants ou à venir.

Que faire à la fin de la période de démembrement ?

Comment revendre la Nue-Propriété d’un bien immobilier à Strasbourg ?

Le nu-propriétaire peut revendre son bien immobilier à tout moment et pour n’importe quelle raison. Aucune contrepartie ne sera attendue et aucune reprise des différents avantages ne sera appliquée.

La revente du bien est rapide. Le marché de la revente est en plein développement. De nombreux investisseurs cherchent à vendre leur nue-propriétaire en cours de démembrement.

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FAQ : tout savoir sur la Nue-Propriété à Strasbourg

Tous les contribuables français peuvent investir en nue-propriété à Strasbourg. Si l’investisseur dispose de liquidités nécessaires, l’investissement en nue-propriété sera conseillé. Si l’investisseur souhaite financer l’acquisition immobilier par emprunt, sa surface financière devra présenter des revenus en conséquence. Le nu-propriétaire ne percevant aucun loyer durant toute la période du démembrement.

Les différents projets présentent des périodes de démembrement temporaire allant de 15 à 20 ans.

De 35 à 45 % de la valeur de pleine-propriété.

La répartition entre nue-propriété et usufruit correspond à un calcul simple. Ce pourcentage représente l’ensemble des loyers nets qui auraient été versés au nu-propriétaire si, celui-ci avait été plein-propriétaire (s’il avait acheté directement le bien immobilier et loué en direct).

La valeur de nue-propriété représente alors la valeur de pleine-propriété réduite de l’ensemble des loyers précédemment calculés.

Un ratio (%) peut être fait entre la valeur de nue-propriété et celle de l’usufruit. Cela revient, pour le nu-propriétaire, à encaisser l’intégralité des loyers (sans aucun risque locatif – ni fiscalité) dès la signature chez le notaire. Cette équivalence prendra alors la forme d’une décote du prix d’acquisition.

C’est l’usufruitier qui perçoit l’ensemble des loyers pendant toute la durée du démembrement.

Le nu-propriétaire profite d’un prix réduit, d’aucune gestion, aucune fiscalité supplémentaire et récupère à l’issu un bien immobilier à Strasbourg au prix du marché. Libre à lui de l’habiter, le louer ou le céder.

L’usufruitier est un bailleur institutionnel à « vocation sociale ». Il s’agit de professionnels de la gestion locative et de l’administration de biens et immeubles. Nous trouvons 2 catégories :

  • Entreprises Sociales pour l’Habitat qui permettent de loger les collaborateurs des entreprises. Il est plus connu sous l’appellation « 1% logement ».
  • Offices Publics des l’Habitat qui a pour mission de construire, entretenir et commercialiser des biens immobiliers

Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier aura la charge de l’entretien courant et des gros travaux. Il s’agira d’une des conditions contractuelles. Il sera tenu de s’acquitter de l’ensemble des charges. A l’extinction de la période de démembrement, le bailleur sera tenu de rendre en bon état le bien immobilier.

Les programmes neufs à Strasbourg ou logements anciens à Strasbourg sont éligibles.

L’usufruitier s’acquittera de la taxe foncière et de toutes les charges.

Les biens immobiliers en nue-propriété à Strasbourg peuvent débuter à 55 000 € pour un studio.

En cas de transmission, l’assiette de calcul des droits de succession ou de donation sera réduite. En effet, seule la valeur de nue-propriété sera alors retenue et non la valeur de pleine-propriété. Cela en réduit donc l’impact fiscal.