Immobilier Strasbourg - Quelle est la fiscalité d’un investissement en nue-propriété ?

L'investissement immobilier en nue-propriété à Strasbourg déclenche plusieurs leviers. Nous retrouvons notamment l'absence de taxe foncière, la déduction des intérêts d'emprunt, une valeur d'acquisition réduite grâce à une décote, une neutralité sur l'impôt sur la fortune immobilière. L'investissement en nue-propriété apparaît alors comme une solution patrimoniale permettant d'optimiser durablement son patrimoine.

Un investissement immobilier en nue-propriété est une opération neutre fiscalement pour le propriétaire. Tout au long de la période de démembrement, le nu-propriétaire ne sera redevable d'aucun impôt et taxe. L'absence d'imposition se traduit alors par :

• Une absence de taxe foncière, durant toute la période du démembrement temporaire. L'usufruitier sera redevable de cette charge. L'entretien courant ainsi que les gros œuvres seront supportés par l'usufruitier.


• Une transparence sur l'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), durant toute la période du démembrement temporaire. Le Code Civil encadre l'acquisition en nue-propriété. Un bien acquit en nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de taxation de l'IFI. Cela permet à l'investisseur de développer son patrimoine immobilier sans subir l'impôt durant 15 ans. Si l'investissement est réalisé en cash, la valeur du bien vient en déduction de l'IFI. Si l'investissement est réalisé via un financement, ce dernier ne sera pas intégré à l'assiette imposable.

Le schéma principal d'un investissement immobilier réside dans la perception de loyers soumis à l'imposition. Un investissement en nue-propriété à Strasbourg échappe à ce sujet. En effet, le schéma de l'investissement en nue-propriété offre à l'investisseur une réduction du prix d'acquisition. Cette décote varie de 35 à 45 % du prix global du bien immobilier. Cette remise est alors nette d'impôts et de prélèvements sociaux. Elle correspondra à l'ensemble des loyers versés à l'usufruitier pendant toute la durée du démembrement temporaire.

Ainsi, le nu-propriétaire ne voit pas ses revenus fonciers augmentés et contrôle sa fiscalité. L'impôt sur le revenu reste donc stable pendant 15 ans et aucune CSG ou CRDS ne seront attendus.

La cerise sur le gâteau d'un investissement en nue-propriété à Strasbourg : la défiscalisation. En effet, grâce à un financement, l'investisseur pourra déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers existants ou à venir. Cette déduction s'opérera à hauteur de 45% concernant l'impôt sur le revenu et de 15,5% au regard des contributions sociales.